Door de oplopende rente wordt het duurder om te lenen voor een woning, terwijl ook de woningprijzen blijven stijgen. Wat brengt de toekomst? En is het voor jongeren nog wel mogelijk om een woning te verwerven? We vroegen het aan David Geerts, CEO van hypotheek.winkel.

Het zijn bijzondere tijden op de vastgoedmarkt. Waar je een paar jaar geleden nog een lening kon afsluiten met minder dan 1% rente, zitten we nu 2 procentpunten hoger. Voorlopig dalen de prijzen van vastgoed niet. Komt daar nog bij dat door de stevige inflatie de waarde van ons (spaar)geld verder afneemt. Tijd voor een stand van zaken, een blik op de toekomst en vooral: slimme oplossingen voor kopers in spe.

Wat is de gemiddelde rentevoet op dit moment, vast en variabel?

David Geerts: “Vandaag – eind juni 2022 – zien we bij leningen met een vaste rentevoet op 20 jaar percentages tussen 2,7% en 3%, naargelang het dossier. En dat terwijl we zes maanden geleden nog leningen vonden op 20 jaar met een vaste rente van 1,35%. De markt is volop in beweging, met wekelijkse veranderingen. Wat variabele rentevoeten betreft, kun je momenteel nog wel lenen onder de 2%. De vaste rente stijgt altijd sneller dan de variabele.”

Kies je beter voor een lening met een vaste of een variabele rentevoet?

“Ook dat hangt af van dossier tot dossier en van persoon tot persoon. Wij pleiten ervoor om per project de beste variabele en de beste vaste rente op te zoeken. Voor sommige mensen is een variabele rente echt geen optie, ze hebben het er moeilijk mee dat de rente kan oplopen (al kan ze in principe ook dalen of gelijk blijven). Anderen kijken er pragmatisch naar: een variabele rente kan hoogstens verdubbelen in percentage, niet in maandlast. Dus als je vandaag aan 2% leent, zal je nooit meer dan 4% rente betalen.”

Maar de keuze tussen vast en variabel is eigenlijk ingewikkelder dan dat?

“Er bestaan allerlei tussenvormen, zoals de semi-variabele hypotheek. Daarbij zijn de eerste aantal jaren vast en wordt de rente daarna pas variabel. Dat kan handig zijn voor starters. Of je kunt kiezen voor het accordeonsysteem, waar je nooit meer dan een bepaald maandbedrag betaalt, maar meer of minder mensualiteiten afbetaalt, naargelang de evolutie van de rente.”

“Veel hangt ook af van de inflatieverwachtingen: als de inflatie hoog blijft en je bent werknemer, dan zal je loon geïndexeerd worden terwijl de rente wellicht niet in dezelfde mate zal oplopen. Je betaalt dus op termijn relatief minder voor je lening.”

Ondertussen blijven de huizenprijzen stijgen. Blijft dat duren? Kun je niet beter even wachten om een huis te kopen?

“In het verleden zorgde de daling van de rente mee voor het oplopen van de huizenprijzen, het omgekeerde zien we nog niet. Al vermoeden we dat het wel zal gebeuren. Ook het spel van vraag en aanbod speelt uiteraard een rol: als de vraag naar woningen hoog blijft, blijft ook de prijs hoog. Mijn advies: ben je van plan om een woning te kopen, ga dan langs bij een specialist en laat berekenen wat je je kunt veroorloven. Valt je oog dan op je droomwoning en ze past binnen je budget, koop ze dan. Wat er in de komende maanden gebeurt, kan niemand exact voorspellen.”

De energiekosten zijn ook geëxplodeerd, en de energienormen worden strenger. Wat betekent dat voor kopers?

“Het is heel belangrijk om rekening te houden met het energielabel. Koop je in Vlaanderen vanaf 2023 een woning met een EPC E of F, dan heb je 5 jaar om ze energetisch te verbouwen naar een energielabel van minstens D. Koop of kocht je voordien een huis met EPC E of F, dan heb je nog tot 2030 om het energetisch te renoveren. Iets wat algauw enkele tienduizenden euro’s kan kosten. Wij raden aan om altijd renovatieadvies in te winnen bij een specialist zoals Plan4Home, dan weet je meteen welke stappen het meeste rendement opleveren. Bedenk ook: hoe sneller je energetisch kunt renoveren, hoe minder energiekosten je betaalt.”

Is het voor jongeren nog mogelijk om een eigen woning te kopen? Wat is uw advies?

“De toegankelijkheid van de woningmarkt wordt inderdaad moeilijk, maar het is niet onmogelijk om een eigen huis te kopen. Maatregelen als de verlaging van de registratierechten dragen daartoe bij. We zien ook dat mensen zorgen voor voldoende eigen inbreng (pakweg 15% van de aankoopprijs), vaak met een beetje hulp van ouders en grootouders. We zien ook creatieve oplossingen bij mensen zonder eigen middelen, zoals een pandstelling op de woning of de effectenportefeuille van de ouders.”

Mogen we concluderen dat een eigen woning kopen niet onmogelijk is, maar wel behoorlijk ingewikkeld?

“Dat kun je wel stellen. Het wordt complexer met de dag, het is niet eenvoudig om de markt te doorzien en je moet met allerlei factoren rekening houden, inclusief energieprestaties. Vandaar het belang van goede individuele berekeningen en persoonlijk en deskundig advies.”

“Maar ik wil toch ook meegeven dat het belangrijk blijft om het hoofd koel te houden, hoe de markt ook evolueert. Een eigen woning kopen blijft mogelijk, zeker voor tweeverdieners met een beetje spaargeld. En anders kun je creatief te werk gaan door eerst een starterswoning te kopen, ze op te knappen en ze later te verkopen en een groter pand aan te kopen indien nodig. Vergeet ook niet dat je een woning niet alleen koopt vanwege de stand van de rente, maar ook vanuit een basisbehoefte of een droom. Een eigen stek blijft ook belangrijk voor de pensioenopbouw.”