Iedereen die een woning wil kopen weet het: de huizenprijzen stegen ook in 2021 flink. Maar blijft dat ook in 2022 en de komende jaren het geval? Wat zijn de gevolgen van de nieuwe regels rond energie en leningen? En kunnen jonge mensen nog wel een woning kopen? Allemaal vragen voor economist Steven Trypsteen, vastgoedexpert bij ING België.

Klopt de indruk dat de huizenprijzen in 2021 flink zijn blijven stijgen?
Steven Trypsteen (ING): “Het eenvoudige antwoord op de vraag die iedereen zich stelt is: ‘ja’. In de officiële Statbel-cijfers zien we een sterke stijging van de prijzen van woningen in 2021, met name een groei van naar schatting 8% in vergelijking met de prijzen van 2020. De prijsgroei in het derde kwartaal van 2021 in vergelijking met het derde kwartaal 2020 bedroeg zelfs 9,7%. In 2020 stegen de prijzen van woningen met gemiddeld 5% tegenover 2019.”

Hoe verklaar je die sterke prijsstijging?
“Een eigen woning was altijd al belangrijk voor de Belg, en door corona is ze nog belangrijker geworden, met ook meer aandacht voor voldoende buiten- en binnenruimte, en meer energie-efficiëntie. En wat we belangrijk vinden, daarvoor willen we ook meer betalen. Wat ook speelt, is het FOMO-effect, ‘fear of missing out’, de angst om de boot te missen. Kopers veronderstellen dat de prijzen zullen blijven stijgen. Dus kopen ze liever dit jaar een woning dan volgend jaar – wat de prijzen dus nog verder opdrijft.”

Blijven de prijzen ook in 2022 even hard stijgen als in recordjaar 2021?
“Door de hogere inflatie en het beleid van de centrale banken zal de rente wat stijgen, wat neerwaartse druk geeft op de ontleningscapaciteit. Daardoor zullen de prijzen van woningen minder hard stijgen. Wat moeilijker te voorspellen is: blijft de Belg een even sterke voorkeur voor de baksteen hebben of geeft hij zijn geld toch liever uit aan restaurants en reizen? Mijn aanvoelen is dat de eigen woning toch nog iets belangrijker zal blijven dan voor de pandemie.”

Vanaf 1 januari moeten banken bij een leningaanvraag rekening houden met de waarde van een woning in plaats van de aankoopprijs. Welk effect heeft dat?
“Volgens mij zal dit geen groot effect hebben, omdat banken de marktprijs van vergelijkbare panden gebruiken in het schattingsproces. Er is dus een verband tussen de schatting en marktprijs. Banken doen trouwens altijd aan risicobeheer, ook zonder deze nieuwe regel. Extreme prijzen deden ook in het verleden vragen rijzen bij banken.”

Welk effect hebben de strengere regels rond energie en isolatie en – vanaf 2023 – de verplichting om te renoveren?
“Als een pand 200.000 euro kost en je weet als koper dat je mooie subsidies krijgt om het te renoveren, dan ben je mogelijk bereid die prijs te betalen. Als er geen subsidies zijn, zal je misschien geneigd zijn een lagere prijs te bedingen. Een recente studie van Itinera legt uit dat er een pervers mechanisme zit achter het subsidiebeleid: slecht geïsoleerde woningen worden hierdoor aan een te hoge prijs verkocht. Dat geld zou beter anders worden ingezet.”

Kunnen jonge mensen nog een woning kopen?
“Uit onze enquêtes blijkt dat dat voor jonge mensen steeds moeilijker wordt. Anderzijds tonen cijfers van de Nationale Bank aan dat het aantal mensen onder de 35 die een hypothecaire lening afsluit, constant blijft. Vergeet niet dat een (dure) woning kopen ook een keuze is. Mensen kopen doorgaans de duurste woning die ze zich kunnen veroorloven, terwijl er ook alternatieven zijn zoals huren of een kleiner pand kopen.”

Is nieuwbouw soms beter dan renovatie?
“Voor een jong gezin blijft het meest haalbare scenario: een bestaande woning kopen en ze geleidelijk aan renoveren. We zien ook wel dat de btw-verlaging naar 6% voor sloop en heropbouw actief wordt gebruikt. Nieuwbouw is natuurlijk bijzonder futureproof: je weet exact waar je aan toe bent op het gebied van materialen, isolatie en energieverbruik, maar de 21% btw blijft voor een flinke meerkost zorgen.”

Sommige studies wijzen op een prijsbubbel in de Belgische vastgoedmarkt. Kunnen de prijzen kelderen?
“Een ineenstorting van de prijzen verwachten we niet. Om die te veroorzaken, heb je een overaanbod nodig, zoals in de Spaanse vastgoedbubbel van 2007. In ons land maakten we dat mee in de jaren zeventig. Die situatie doet zich nu niet voor. De prijzen zouden wel gevoelig kunnen dalen door een sterke rentestijging, maar dat verwachten we niet.”