Kopen, huren of bouwen: wat is de beste optie?

Een eigen woning (laten) bouwen, is voor velen de ultieme droom. Toch kan ook een bestaande woning kopen of huren interessant zijn. En misschien is de ‘huurkoop’ een alternatief met toekomstpotentieel? Vastgoedeconoom Sven Damen van Universiteit Antwerpen verduidelijkt.

‘Het is interessanter om een eigen woning te bezitten dan om te huren, want dat is weggesmeten geld.’ Deze opvatting leeft bij veel mensen wanneer ze de vastgoedmarkt analyseren. “We moeten dit toch nuanceren”, vindt expert Sven Damen. “Eigenlijk moet je twee identieke huishoudens vergelijken, waarbij het ene beslist om te kopen en het andere om een identieke woning te huren. En dan berekenen hoe de financiële situatie evolueert.” Sven Damen vertelt het allemaal in dit filmpje van de Universiteit van Vlaanderen:

Kopen …

Sven Damen werkte een concreet voorbeeld uit. Twee koppels met hetzelfde startbudget van 60.000 euro vinden twee identieke, instapklare woningen naast elkaar. De ene staat te koop voor 300.000 euro, de andere is te huur voor 1.000 euro per maand. Het eerste koppel besluit om de woning te kopen. Ze kunnen zelf 20 procent (60.000 euro) inbrengen. Voor de rest van het bedrag (240.000 euro) gaan ze een lening aan die ze op twintig jaar moeten terugbetalen aan 1,50 procent rente.

… en afbetalen

Dit koppel zal de komende twintig jaar ongeveer 1.157 euro afbetalen per maand. De lening kost het koppel ongeveer 38.000 euro aan de bank. Ze moeten ook jaarlijkse onroerende voorheffing betalen en de woning onderhouden. Als we alle kosten optellen, bedragen die elk jaar zo’n 3,50 procent van de aankoopprijs (8.400 euro).

Of huren?

Het koppel dat beslist om te huren, behoudt het startbedrag van 60.000 euro. Daarnaast is het belangrijk dat dit koppel de 157 euro per maand en de 8.400 euro uitgespaarde onderhoudskosten investeert. Volgens Sven Damen bepaalt vooral de discipline of de huurder op het einde van de rit evenveel kapitaal heeft opgebouwd als de koper.

…en beleggen

“De middelen die je niet in de woning moet steken, kun je als huurder gebruiken voor een alternatieve investering, bijvoorbeeld in aandelen. Als je de discipline kunt opbrengen om te investeren in een gelijkaardige portefeuille met een gelijkaardig risico, dan is kopen financieel gezien niet per se beter dan huren.”

Het verschil?

Kopen en huren houden elkaar in balans. “Stel dat een woning kopen plots een hogere return zou halen, dan gaan meer mensen een woning kopen. Dat drijft de prijs op, waardoor er weer een evenwicht ontstaat tussen huren en kopen. Stel dat de huurprijzen te laag zouden liggen, dan zouden mensen eerder gaan huren of sneller de ouderlijke woning verlaten en de huurmarkt betreden. Dan stijgen de huurprijzen en komt er opnieuw een evenwicht tussen kopen en huren”, geeft Sven Damen aan.

Andere factoren

Natuurlijk spelen nog andere factoren een rol in de keuze tussen kopen of huren. Vaak verhuizen is bijvoorbeeld duurder voor kopers dan voor huurders. De meeneembaarheid van registratierechten dooft uit en verdwijnt zelfs volledig vanaf 1 januari 2024. Anderzijds heb je als koper veel meer mogelijkheden om je woning naar eigen wens aan te passen. “Wanneer je specifieke woonvoorkeuren hebt of een heel energie-efficiënte woning wilt, kan je voor nieuwbouw kiezen. De prijs ligt hoger, maar je krijgt er meer flexibiliteit en kwaliteit voor terug.”

Huurkoop en hamsterhuren

Ongeveer 70 procent van de Belgen koopt, tegenover 30 procent huurders. Recent zijn ook enkele tussenvormen ontstaan. Bij huurkoop wordt de woning automatisch eigendom van de huurder na betaling van de laatste huur. Bij hamsterhuren kun je de woning binnen een afgesproken termijn voor een vooraf bepaald bedrag kopen. “Kopen en huren zijn twee uitersten. Deze nieuwe formules creëren een tussenvorm. De Belg heeft een baksteen in de maag, maar het is nog de vraag of hij openstaat voor deze atypische formules. Hiervoor is tijd nodig. Als je het puur financieel-economisch bekijkt, is die flexibiliteit wel interessant”, besluit Sven Damen.